Affitti Brevi 2026: cosa cambia davvero (obblighi, tasse e cosa fare ora)

Se gestisci uno o più appartamenti in affitto breve, il 2026 porta cambiamenti che non puoi ignorare. La Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha riscritto le regole del gioco: nuove aliquote, soglie più basse per l'obbligo di Partita IVA, e un sistema di controlli incrociati che rende praticamente impossibile "dimenticarsi" di dichiarare.

In questa guida trovi tutto quello che devi sapere, con i riferimenti normativi esatti e le azioni concrete da intraprendere.

👉 Se gestisci un B&B o più appartamenti, questa guida può evitarti migliaia di euro di errori.

Le 3 Novità Principali

La Legge di Bilancio 2026 interviene su tre fronti:

1. Aliquote cedolare secca: confermate ma con limiti più stretti
2. Obbligo Partita IVA: scatta dal 3° immobile (prima era dal 5°)
3. Controlli incrociati: CIN + DAC7 + Agenzia Entrate

Vediamole nel dettaglio.

Nuove Aliquote Cedolare Secca 2026

Il regime della cedolare secca sopravvive, ma con un sistema a "doppio binario" più rigido.

Cosa significa in pratica?

Se affitti un solo appartamento, nulla cambia: paghi il 21% flat sui canoni percepiti, senza IRPEF né addizionali.

Se ne affitti due, sul primo scegli tu quale (tipicamente quello che rende di più) e paghi il 21%. Sul secondo paghi il 26%.

Se ne affitti tre o più, non puoi più usare la cedolare secca. Devi aprire Partita IVA e passare al regime d'impresa.

Obbligo Partita IVA: La Novità più Impattante

Questa è la modifica che cambia tutto per chi gestisce più immobili.

Prima vs Dopo

Cosa Comporta Aprire P.IVA?

Dal terzo immobile in poi, l'attività è considerata imprenditoriale (art. 2082 c.c.). Questo significa:

• Apertura Partita IVA obbligatoria
• Iscrizione al Registro Imprese
• Tassazione IRPEF ordinaria (scaglioni marginali, spesso >35%)
• Contributi INPS gestione commercianti (~4.500€ fissi/anno + % su eccedenza)
• Adempimenti formali: fatturazione, dichiarazione IVA, contabilità

Come si Contano gli Immobili?

Il limite dei 2 immobili si calcola:

• Per singolo contribuente (Codice Fiscale): il conteggio è personale, non per nucleo familiare
• Per periodo d'imposta: conta il numero di unità locate nell'anno solare

Esempio Pratico

Due coniugi possiedono 4 appartamenti (2 a testa). Ognuno può gestire i propri 2 immobili senza P.IVA:

• Marito: 1° immobile al 21%, 2° immobile al 26%
• Moglie: 1° immobile al 21%, 2° immobile al 26%

Se invece tutti e 4 fossero intestati a una sola persona → obbligo P.IVA dal terzo.

Sanzioni: Cosa Rischi

Il 2026 vede la piena operatività del sistema sanzionatorio. I controlli incrociati tra CIN, piattaforme (DAC7) e Agenzia delle Entrate rendono molto difficile sfuggire.

Sanzioni Fiscali (Mancata P.IVA)

Se gestisci 3+ immobili senza P.IVA:

• Omessa dichiarazione IVA e redditi d'impresa: dal 120% al 240% dell'imposta dovuta
• Contributi INPS non versati: recupero con sanzioni e interessi
• Esercizio abusivo di attività ricettiva: sanzione amministrativa (normativa regionale)

Sanzioni CIN (Codice Identificativo Nazionale)

Dal 2 gennaio 2025 sono operative:

Cosa Devi Fare Ora

A seconda della tua situazione, ecco le azioni concrete.

Non tutte le soluzioni sono sostenibili nel 2026. La scelta sbagliata può costarti migliaia di euro ogni anno.

Risorse utili prima di decidere:

• Calcolatore commissioni OTA – quanto perdi davvero con Booking
• Guida sito web B&B – come costruire un canale diretto

Se hai 1-2 immobili

✅ Nessun cambiamento strutturale. Continua con la cedolare secca.

Checklist:

• Verifica di avere il CIN per ogni immobile
• Controlla che il CIN sia esposto negli annunci E fisicamente
• Verifica i requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori)

Se hai 3+ immobili

⚠️ Devi prendere una decisione strategica:

Opzione A: Aprire P.IVA

• Pro: Puoi continuare a gestire tutti gli immobili, deduci i costi
• Contro: Costi fissi INPS (~4.500€/anno), burocrazia, tassazione IRPEF

Opzione B: Ridurre il portfolio

• Pro: Mantieni la semplicità della cedolare secca
• Contro: Rinunci a parte del reddito

Opzione C: Frazionare la titolarità

• Pro: Se gli immobili sono cointestabili con familiari, ognuno ne gestisce max 2
• Contro: Richiede atti notarili, non sempre fattibile

Come difendere i margini dopo le nuove tasse

C'è un aspetto che pochi considerano: con l'aumento dei costi fiscali e burocratici, i margini si riducono.

Se pagavi il 21% flat e ora devi pagare IRPEF al 35% + INPS + commercialista, il tuo guadagno netto cala drasticamente.

L'unico modo per compensare? Ridurre i costi di intermediazione.

Un sito web con prenotazioni dirette non è più un "nice to have". Per chi fa di questo un'attività seria, è l'unico modo per mantenere margini sostenibili.

FAQ

Riferimenti Normativi

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Hai una Struttura Ricettiva?

Se gestisci un B&B, un agriturismo o appartamenti turistici, il 2026 richiede una riflessione seria sui tuoi canali di vendita.

Con i margini che si riducono (più tasse, più burocrazia), l'unica leva che controlli sono i costi di intermediazione. Un sito web con prenotazioni dirette può farti risparmiare migliaia di euro l'anno in commissioni.