CIN 2025: Come evitare la multa da 8.000€ (Guida Pratica)

Se stai leggendo questo articolo e non hai ancora il CIN, fermati. Sei in pericolo.

Dal 2 gennaio 2025 la "tolleranza" è finita. Le sanzioni sono operative e le piattaforme come Airbnb e Booking hanno iniziato a oscurare gli annunci non conformi.

Non è terrorismo psicologico, è la Legge 191/2023.

In questa guida non ti annoio con il "legalese". Ti spiego in 5 minuti precisi:

Come ottenere il codice (se non l'hai ancora fatto).
Dove incollarlo per non farti bannare dalle OTA.
Come metterti in regola con la sicurezza (estintori e rilevatori) per non dichiarare il falso.

Stato dell'Arte (Gennaio 2026)

Scadenza Richiesta: 1° Gennaio 2025 (SCADUTA)
Stato Controlli: ATTIVI (Polizia Locale + Guardia di Finanza)
Rischio Immediato: Rimozione annuncio dalle OTA + Multa fino a 8.000€
Azione Consigliata: Richiedi il codice ORA (procedura sotto)

Cos'è il CIN e perché non puoi ignorarlo

Il Codice Identificativo Nazionale (es. IT058091C2...) è la "targa" del tuo immobile turistico. Senza questa targa, non puoi circolare sul mercato.

Il Ministero del Turismo lo ha creato per un motivo semplice: incrociare i dati. Grazie alla direttiva DAC7, l'Agenzia delle Entrate vede quanto incassi su Airbnb. Con il CIN, vede se l'immobile è registrato. Se i due dati non combaciano -> Accertamento Fiscale.

IT058091C2...

Esempio di formato CIN

Fonte: Ministero del Turismo

Chi è obbligato? (Spoiler: Tutti)

Non importa se sei un privato che affitta 2 settimane ad agosto o un Hotel 5 stelle.

Tipologia	Obbligo CIN
Hotel e alberghi	Sì
B&B (anche non imprenditoriali)	Sì
Affittacamere e Case Vacanza	Sì
Agriturismi	Sì
Affitti brevi (meno di 30 giorni)	Sì
Locazioni turistiche (>30 giorni)	Sì
Privati senza P.IVA	Sì

Se ospiti persone paganti, ti serve il CIN.

CIN vs CIR: Che Differenza C'è?

Molti confondono i due codici. Non sono la stessa cosa.

	CIR (Regionale)	CIN (Nazionale)
Chi lo rilascia	Regione/Comune	Ministero del Turismo
Validità	Solo nella regione	Tutto il territorio nazionale
Obbligatorio	Dipende dalla regione	Sempre
Sostituisce l'altro?	—	No, si affiancano

Attenzione: servono entrambi

Il CIN non sostituisce il CIR. Se la tua regione richiede il codice regionale, devi averli entrambi. Per ottenere il CIN, spesso devi prima avere il CIR.

Procedura d'Urgenza: Come ottenerlo in 10 minuti

Se non hai ancora il codice, segui questi passaggi col cronometro alla mano.

Cosa Ti Serve (Prerequisiti)

SPID o CIE (Carta d'Identità Elettronica)
Dati catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno)
CIR regionale (se richiesto dalla tua regione)
Requisiti di sicurezza già installati (Vedi capitolo sotto: non dichiarare il falso!)

La Procedura Passo-Passo

Step 1: Accedi al portale ufficiale

Vai su bdsr.ministeroturismo.gov.it e clicca su "Ottieni CIN". Non usare siti intermediari!

Step 2: Login con SPID/CIE

Autenticati con le tue credenziali digitali.

Step 3: Visualizza le tue Strutture

Il sistema dovrebbe già vedere i tuoi immobili (pesca dal Catasto e dalle Regioni).

Se la struttura appare → verifica che i dati siano corretti
Se non la vede → Clicca su "Segnala Nuova Struttura" (ti serviranno i dati catastali)

Step 4: Compila l'Autocertificazione Sicurezza

Dovrai dichiarare (sotto tua responsabilità) di aver installato:

Rilevatori di gas combustibili
Rilevatori di monossido di carbonio
Estintori portatili a norma

Non mentire

L'autocertificazione ha valore legale (DPR 445/2000). Se dichiari il falso e succede qualcosa, passi dal civile al penale. Non è un gioco.

Step 5: Genera il CIN

Confermati i dati, il sistema genera immediatamente il tuo codice (es. IT058091C2XXXXXXXXXX). Copialo e non perderlo.

Il "Problema" Sicurezza: Non dichiarare il falso!

Durante la richiesta del CIN, dovrai spuntare una casella dove dichiari di avere i dispositivi di sicurezza. Questa è un'autocertificazione (DPR 445/2000).

Se dichiari il vero ma non hai gli estintori, in caso di controllo o (dio non voglia) incidente, passi dal civile al penale.

Checklist Sicurezza 2025

Dispositivo	Quando è obbligatorio	Costo indicativo
Rilevatore Gas Combustibili	Se hai cucina a gas o caldaia a gas	30-50€
Rilevatore Monossido (CO)	In ogni stanza con apparecchi a fiamma	25-40€
Estintore Portatile 6kg	Almeno 1 ogni 200mq o 1 per piano	40-60€

Gli estintori vanno revisionati

Non basta comprare l'estintore su Amazon e lasciarlo lì 5 anni. Deve essere controllato ogni 6 mesi da tecnico abilitato. Conserva il libretto.

Dove Esporre il CIN (Per non farsi bannare)

Hai il codice? Bene. Ora devi esporlo. La legge richiede una doppia esposizione.

1. Online (La Vetrina Digitale)

Le piattaforme (Airbnb, Booking) hanno l'obbligo di rimuovere gli annunci senza CIN.

Su Airbnb:

Vai su Annunci → seleziona l'annuncio
Clicca su Normative locali
Trova il campo Numero di registrazione o Codice identificativo
Inserisci il CIN completo
Salva

Non basta la descrizione

Non scrivere il CIN solo nella descrizione testuale! Mettilo nel campo apposito, così l'algoritmo lo legge e ti "protegge" dalla rimozione.

Su Booking:

Accedi all'Extranet
Vai su Struttura → Informazioni generali
Trova la sezione Licenze/Registrazioni
Inserisci il CIN nel campo dedicato
Salva

Sul tuo sito web: Mettilo nel footer di ogni pagina (es. "CIN: IT123...").

2. Fisicamente (All'Esterno)

Il CIN deve essere esposto all'esterno dello stabile, visibile da chi passa:

Vicino al citofono
Sulla cassetta postale
Sulla porta d'ingresso (se affaccia su spazio pubblico)
Su una targa dedicata

Non serve un'insegna al neon. Basta una targhetta o un adesivo, purché sia leggibile dalla strada pubblica.

Sanzioni: Il Listino Multe 2026

Ecco cosa rischi se decidi di ignorare questa norma.

Violazione	Sanzione	Note
Affitto senza CIN	800€ - 8.000€	La sanzione raddoppia in caso di recidiva
Mancata esposizione (Online/Offline)	500€ - 5.000€	Basta dimenticarlo sul citofono
Mancati requisiti sicurezza	600€ - 6.000€	Più blocco attività fino a adeguamento

800€ - 8.000€

sanzione per chi affitta senza CIN

Fonte: Art. 13-ter, DL 145/2023

Chi Controlla?

Polizia Locale (Vigili Urbani): ispezioni fisiche
Guardia di Finanza: controlli fiscali incrociati
Agenzia delle Entrate: incrocio dati CIN-DAC7-dichiarazioni
Piattaforme OTA: rimozione automatica annunci non conformi

Come Funzionano i Controlli Incrociati

Nel 2026, grazie alla direttiva europea DAC7, l'Agenzia delle Entrate riceve automaticamente:

Tutti i tuoi incassi da Airbnb/Booking
Il numero di notti affittate
I dati degli immobili

Questi dati vengono incrociati con:

Il database CIN (strutture registrate)
Le comunicazioni Alloggiati Web (presenze in Questura)
La tua dichiarazione dei redditi

Se i numeri non tornano, parte l'accertamento automatico. Non c'è più spazio per "dimenticanze".

Checklist Finale

Usa questa checklist per verificare di essere in regola:

Documentazione

Ho il CIR regionale (se richiesto dalla mia regione)
Ho richiesto il CIN sul portale BDSR
Ho ricevuto e salvato il codice CIN

Requisiti di Sicurezza

Ho installato rilevatori di gas combustibili
Ho installato rilevatori di monossido di carbonio
Ho almeno 1 estintore per piano (6kg, classe 13A 89B)
L'estintore è controllato (manutenzione semestrale)

Esposizione Online

CIN inserito su Airbnb (campo dedicato, non solo descrizione)
CIN inserito su Booking (Extranet → Licenze)
CIN visibile sul mio sito web (footer o pagina contatti)

Esposizione Fisica

CIN esposto all'esterno dell'edificio
Il codice è leggibile dalla strada

FAQ Rapide (Per chi ha fretta)

Un consiglio da "Host a Host"

Il CIN è solo l'inizio. La burocrazia per gli affitti brevi sta diventando soffocante (e costosa).

Le piattaforme come Airbnb e Booking ti usano come "sostituto d'imposta", ti impongono regole rigide e si prendono il 18-20% di commissione.

L'unica via d'uscita per mantenere i margini nel 2026 è l'indipendenza.

Avere un sito web proprietario (dove il CIN lo esponi come vuoi tu) ti permette di:

Risparmiare le commissioni OTA
Avere il controllo totale sui tuoi ospiti
Non rischiare che un algoritmo ti cancelli l'annuncio per un errore burocratico

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