Dichiarazione Redditi Affitti Brevi: Dove Mettere Airbnb nel 730 (Senza Errori)

"Tanto Airbnb ha già trattenuto il 21%, non devo dichiarare nulla."

Sbagliato. Devi dichiarare sempre. La ritenuta di Airbnb è un acconto o un'imposta sostitutiva, ma la dichiarazione dei redditi è comunque obbligatoria.

In questa guida ti spiego esattamente dove mettere i redditi da affitti brevi nel 730, come leggere la Certificazione Unica di Airbnb e quali errori evitare per non pagare due volte (o peggio, ricevere un accertamento).

Dove Dichiarare i Redditi da Affitti Brevi

La risposta dipende dal tuo regime fiscale.

La maggior parte degli host usa la cedolare secca e dichiara nel Quadro B del 730. È il caso più comune e quello su cui ci concentriamo.

La CU di Airbnb: Come Leggerla

Airbnb, in qualità di sostituto d'imposta, ti invia ogni anno la Certificazione Unica (CU) entro il 16 marzo.

Dove Trovarla

1. Accedi al tuo account Airbnb
2. Vai su Account → Tasse
3. Scarica la CU dell'anno precedente

Se non la trovi, controlla la PEC o la mail associata all'account.

Cosa Contiene

Ritenuta a Titolo d'Imposta vs Acconto

La ritenuta del 21% può essere:

• A titolo d'imposta: se hai scelto la cedolare secca. Significa che quell'imposta è definitiva, non devi aggiungere altro.
• A titolo d'acconto: se hai scelto l'IRPEF ordinaria. Significa che è un anticipo, e in dichiarazione calcolerai l'imposta totale (potrebbe uscire un conguaglio).

Nel 730, dovrai indicare la natura della ritenuta per evitare di pagare due volte.

Compilare il Quadro B: Passo per Passo

Il Quadro B del 730 è dedicato ai redditi da fabbricati. Ecco come compilarlo per gli affitti brevi.

Sezione I: Dati dell'Immobile

Per ogni immobile affittato, indica:

• Rendita catastale (la trovi sulla visura)
• Utilizzo: codice 3 (locazione a canone libero)
• Giorni di possesso: tipicamente 365
• Percentuale di possesso: 100% se sei unico proprietario

Sezione II: Canoni di Locazione

Qui inserisci i canoni percepiti:

• Colonna 6 (Canone): l'importo LORDO dalla CU
• Colonna 7 (Codice canone): 3 per affitti brevi

La Scelta Cruciale: Quale Immobile al 21%?

Se affitti due immobili, uno paga il 21% e l'altro il 26%. Devi indicare tu quale al 21%.

Strategia: scegli al 21% l'immobile che rende di più. Così risparmi il 5% sulla cifra maggiore.

Esempio:

• Immobile A: €15.000/anno → mettilo al 21% (tasse: €3.150)
• Immobile B: €8.000/anno → va al 26% (tasse: €2.080)
• Totale: €5.230

Se invertissi:

• Immobile A al 26%: €3.900
• Immobile B al 21%: €1.680
• Totale: €5.580

Risparmio scegliendo bene: €350/anno

Opzione Cedolare Secca

Nella colonna 11, indica il codice 3 per optare per la cedolare secca sugli affitti brevi.

Se non indichi nulla, l'Agenzia delle Entrate applica la tassazione IRPEF ordinaria.

E Se Uso Booking?

Booking non sempre opera come sostituto d'imposta. Dipende da come incassi:

Se incassi direttamente dall'ospite (senza passare da Booking Payments), non c'è ritenuta. Devi dichiarare l'intero importo e calcolare la cedolare secca in dichiarazione.

Consiglio: tieni un registro preciso di tutti gli incassi, con date e importi. L'Agenzia delle Entrate riceve comunque i dati da Booking (DAC7) e incrocerà.

Scadenze 2026

Come Funziona il Pagamento della Cedolare

Se hai già subito la ritenuta del 21% da Airbnb, quella cifra si compensa con l'imposta dovuta.

Esempio:

• Reddito lordo: €20.000
• Cedolare secca 21%: €4.200 dovuti
• Ritenuta Airbnb già versata: €4.200
• Saldo da pagare: €0

Se la ritenuta è inferiore all'imposta (es. hai anche incassi diretti non soggetti a ritenuta), paghi la differenza.

Errori Comuni da Evitare

1. Non Dichiarare Perché "Airbnb Ha Già Pagato"

La ritenuta non ti esonera dalla dichiarazione. Devi comunque indicare i redditi nel 730. Altrimenti risulti evasore.

2. Dimenticare di Indicare l'Immobile al 21%

Se non specifichi quale immobile vuoi al 21%, l'Agenzia applica il 26% a tutti. Perdi soldi per nulla.

3. Confondere Lordo e Netto

La CU riporta il lordo (prima delle commissioni piattaforma). Se dichiari il netto che hai ricevuto sul conto, dichiari meno del dovuto → accertamento.

4. Non Considerare la Ritenuta Già Versata

Se non indichi la ritenuta già subita, rischi di pagare l'imposta due volte. Compila correttamente i campi relativi alle ritenute.

5. Usare il Quadro Sbagliato

I redditi da affitti brevi (locazione) vanno nel Quadro B, non nel Quadro D (redditi diversi) né nel Quadro C (lavoro dipendente). Errore banale ma frequente.

Il 730 Precompilato: Ti Aiuta?

Dal 2024, l'Agenzia delle Entrate inserisce automaticamente i dati degli affitti brevi nel 730 precompilato, grazie ai dati ricevuti dalle piattaforme.

Pro: meno lavoro, dati già inseriti Contro: verifica sempre! A volte i dati sono incompleti o errati

Prima di accettare il precompilato, controlla che:

• Gli importi corrispondano alle tue CU
• L'immobile al 21% sia quello che conviene a te
• Le ritenute siano correttamente indicate

FAQ

Prima di Dichiarare, Fai i Conti

Sai esattamente quanto hai guadagnato? Non il lordo, non il netto sul conto. Il guadagno reale dopo tasse e commissioni.

Molti host scoprono in fase di dichiarazione che il margine effettivo è molto più basso di quanto pensassero. Le commissioni OTA pesano più delle tasse.

Riferimenti Normativi