Contratto Locazione Turistica: Template 2026, Clausole Essenziali e Firma Digitale

Il contratto di locazione turistica non è obbligatorio per soggiorni sotto i 30 giorni, ma è fortemente consigliato per tutelare l'host in caso di danni, contestazioni o inadempimenti. Deve contenere: dati delle parti, identificazione dell'immobile (con CIN), periodo e canone, clausola sul deposito cauzionale, policy di cancellazione, responsabilità per danni e regolamento casa allegato. Per validità legale, basta la firma semplice (anche digitale via email). La registrazione è obbligatoria solo per soggiorni superiori a 30 giorni.

Quando serve il contratto (e quando è obbligatorio)

La normativa italiana distingue tre tipologie di locazione abitativa temporanea:

Locazione breve (≤30 giorni)

• Definizione: Art. 4 D.L. 50/2017 — locazione di immobile a uso abitativo di durata ≤30 giorni
• Contratto scritto: non obbligatorio, ma fortemente consigliato
• Registrazione: non obbligatoria
• Cedolare secca: applicabile (21%)

Locazione turistica (>30 giorni)

• Definizione: locazione per finalità turistiche, durata 31-365 giorni
• Contratto scritto: obbligatorio
• Registrazione: obbligatoria entro 30 giorni (imposta di registro 2%)
• Cedolare secca: applicabile in alternativa

Locazione transitoria

• Definizione: L. 431/1998 — per esigenze temporanee documentate (lavoro, studio)
• Durata: 1-18 mesi
• Contratto scritto: obbligatorio, con motivazione specifica
• Registrazione: obbligatoria

Tabella riepilogativa

Per la maggior parte degli affitti brevi (weekend, settimane, vacanze), rientri nella locazione breve ≤30 giorni: contratto non obbligatorio ma essenziale per tutela.

Perché il contratto è essenziale (anche se non obbligatorio)

Il contratto scritto serve a:

1. Definire le regole in modo inequivocabile

Senza contratto, le "regole della casa" sono solo suggerimenti. Con il contratto firmato, diventano obblighi contrattuali con valore legale.

2. Giustificare la trattenuta del deposito

Se trattieni il deposito cauzionale per danni, l'ospite può contestare. Con la clausola firmata che specifica condizioni e modalità, la trattenuta è giustificata.

3. Avere base per azione legale

In caso di danni gravi o inadempimenti, il contratto è la prova che:

• L'ospite ha accettato le condizioni
• Conosceva le regole
• Si è impegnato a rispettarle

4. Dimostrare la natura dell'accordo

In caso di controlli fiscali o dispute, il contratto dimostra che si tratta di locazione turistica (non affitto in nero, non comodato mascherato).

Elementi essenziali del contratto

Un contratto di locazione turistica/breve valido deve contenere:

Dati obbligatori

Clausole consigliate

Template contratto locazione breve (≤30 giorni)

Ecco un template completo che puoi adattare. Per soggiorni >30 giorni, aggiungi i dati per la registrazione.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO TURISTICO
(Art. 4 D.L. 50/2017 - Locazione breve)

TRA

LOCATORE:
Nome e Cognome: _________________________________
Codice Fiscale: _________________________________
Residente in: _________________________________
Email: _________________________________
Tel: _________________________________

E

CONDUTTORE:
Nome e Cognome: _________________________________
Codice Fiscale: _________________________________
Residente in: _________________________________
Documento: Tipo _______ N. _______ Rilasciato da _______
Email: _________________________________
Tel: _________________________________

PREMESSO CHE

- Il Locatore è proprietario/disponente dell'immobile sito in:
  Indirizzo: _________________________________
  Dati catastali: Foglio ___ Particella ___ Sub ___
  CIN (Codice Identificativo Nazionale): _________________________________
  Classe energetica: ___ (APE allegato/agli atti)

- Il Conduttore intende condurre in locazione l'immobile per finalità
  esclusivamente turistiche;

- Le parti intendono stipulare un contratto di locazione breve ai sensi
  dell'art. 4 D.L. 50/2017;

SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE

Art. 1 - OGGETTO
Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l'immobile
sopra descritto, ammobiliato e corredato come da inventario allegato (All. A),
per uso esclusivamente abitativo e turistico.

Art. 2 - DURATA
La locazione ha durata dal giorno __________ ore ____
al giorno __________ ore ____
per un totale di n. ___ notti.

Art. 3 - CANONE E PAGAMENTI
Il canone di locazione è fissato in __________ euro (euro __________)
complessivi per l'intero periodo, comprensivo di:
[ ] Utenze (acqua, luce, gas, riscaldamento)
[ ] Biancheria e pulizia finale
[ ] Wi-Fi
[ ] Altro: __________

Il pagamento avviene come segue:
[ ] Acconto __________ euro alla prenotazione
[ ] Saldo __________ euro entro il __________
[ ] Modalità: __________

Art. 4 - DEPOSITO CAUZIONALE
A garanzia delle obbligazioni assunte, il Conduttore versa un deposito
cauzionale di __________ euro (euro __________).

Il deposito:
- Sarà restituito entro ___ giorni dal check-out, previa verifica
  dell'immobile e degli arredi;
- Potrà essere trattenuto, in tutto o in parte, a copertura di:
  a) Danni all'immobile o agli arredi oltre la normale usura;
  b) Mancato pagamento di canoni o spese;
  c) Pulizia straordinaria se necessaria;
  d) Violazioni del regolamento casa.

Eventuali trattenute saranno comunicate per iscritto con documentazione
giustificativa (foto, preventivi, fatture) entro ___ giorni dal check-out.

Il Conduttore ha diritto di contestare la trattenuta entro ___ giorni
dalla comunicazione.

Art. 5 - RESPONSABILITÀ PER DANNI
Il Conduttore è responsabile di ogni danno causato all'immobile, agli
arredi, agli impianti e alle pertinenze durante il periodo di locazione,
salvo normale usura.

Il Conduttore si impegna a:
- Segnalare immediatamente al Locatore eventuali danni o malfunzionamenti;
- Utilizzare l'immobile con diligenza del buon padre di famiglia;
- Riconsegnare l'immobile nelle medesime condizioni in cui è stato ricevuto.

Il Locatore si riserva di documentare lo stato dell'immobile con foto/video
prima e dopo il soggiorno.

Art. 6 - CANCELLAZIONE
In caso di cancellazione da parte del Conduttore:
[ ] Fino a ___ giorni prima: rimborso totale (meno ___ euro spese)
[ ] Da ___ a ___ giorni prima: trattenuta ___% del canone
[ ] Meno di ___ giorni / no-show: trattenuta 100% del canone

In caso di cancellazione da parte del Locatore:
- Rimborso integrale di quanto versato
- Nessun ulteriore indennizzo salvo diverso accordo

Art. 7 - NUMERO OCCUPANTI E OSPITI
L'immobile è locato per un massimo di n. ___ persone.
Ospiti aggiuntivi non sono ammessi salvo preventiva autorizzazione scritta.
Eventuali ospiti aggiuntivi comportano un supplemento di ___ euro/notte/persona.

Art. 8 - DIVIETI E REGOLAMENTO
È vietato:
[ ] Fumare all'interno dell'immobile
[ ] Organizzare feste o eventi
[ ] Introdurre animali (salvo autorizzazione: _________)
[ ] Sublocare o cedere il contratto
[ ] Destinare l'immobile ad uso diverso da quello abitativo turistico
[ ] Altro: __________

Il Conduttore dichiara di aver ricevuto e accettato il Regolamento Casa
(Allegato B), che forma parte integrante del presente contratto.

Art. 9 - CHECK-IN E CHECK-OUT
Check-in: dalle ore ____ alle ore ____
Check-out: entro le ore ____

Check-in anticipato o check-out posticipato solo su richiesta e disponibilità,
con eventuale supplemento di ____ euro.

Il Conduttore si impegna a presentarsi personalmente al check-in con
documento di identità valido per gli adempimenti di legge (registrazione
Alloggiati Web).

Art. 10 - TRATTAMENTO DATI PERSONALI
I dati personali del Conduttore saranno trattati ai sensi del Reg. UE
2016/679 (GDPR) per le finalità connesse al presente contratto e agli
obblighi di legge (comunicazione autorità PS). Informativa completa
disponibile presso: __________

Art. 11 - FORO COMPETENTE
Per qualsiasi controversia derivante dal presente contratto sarà
competente il Foro di __________.

Art. 12 - DISPOSIZIONI FINALI
Per quanto non espressamente previsto, si applicano le norme del Codice
Civile e le disposizioni vigenti in materia di locazioni brevi.

Allegati:
[ ] All. A - Inventario arredi e dotazioni
[ ] All. B - Regolamento Casa
[ ] All. C - Copia documento identità Conduttore
[ ] All. D - APE (Attestato Prestazione Energetica)

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo e data: __________

IL LOCATORE                           IL CONDUTTORE

_____________________                 _____________________
(Firma)                               (Firma)

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Clausole specifiche per la tutela dell'host

Oltre al template base, ecco clausole aggiuntive per situazioni specifiche.

Clausola danni dettagliata

CLAUSOLA RESPONSABILITÀ DANNI (versione estesa)

Il Conduttore riconosce di aver ricevuto l'immobile in perfetto stato
di manutenzione e pulizia, come documentato da foto/video con marca
temporale effettuati prima del check-in.

Il Conduttore è responsabile per:
a) Danni a strutture, impianti, arredi, elettrodomestici, biancheria;
b) Danni causati da propria negligenza o da terzi ammessi nell'immobile;
c) Danni derivanti da violazione del regolamento casa;
d) Costi di pulizia straordinaria eccedenti la normale pulizia finale;
e) Costi di sostituzione chiavi/serrature in caso di smarrimento.

Non sono considerati danni:
- Normale usura da utilizzo conforme;
- Difetti preesistenti documentati.

Procedura di contestazione danni:
1. Il Locatore documenterà i danni con foto/video entro 24h dal check-out;
2. Il Conduttore riceverà comunicazione scritta entro 72h;
3. Il Conduttore può contestare entro 7 giorni fornendo prove contrarie;
4. In assenza di accordo, si procederà a perizia di parte o congiunta.

Il deposito cauzionale copre i danni fino a concorrenza dell'importo
versato. Per danni eccedenti, il Conduttore si impegna al risarcimento
integrale entro 30 giorni dalla richiesta documentata.

Clausola animali domestici

CLAUSOLA ANIMALI DOMESTICI

[ ] OPZIONE A - Animali non ammessi
Non è consentito introdurre animali di alcun tipo nell'immobile.
La violazione comporta:
- Penale di ____ euro
- Costi di pulizia straordinaria
- Eventuale risoluzione immediata senza rimborso

[ ] OPZIONE B - Animali ammessi con condizioni
È ammesso n. ___ animale/i di tipo: __________
Peso massimo: ___ kg

Condizioni:
- Supplemento: ___ euro per soggiorno
- Deposito aggiuntivo: ___ euro
- L'animale non può salire su letti e divani
- L'ospite è responsabile per ogni danno causato dall'animale
- Pulizia straordinaria a carico dell'ospite se necessaria

Animale dichiarato:
Nome: __________ Razza: __________ Peso: ___ kg

Clausola feste ed eventi

CLAUSOLA DIVIETO FESTE

È severamente vietato organizzare nell'immobile:
- Feste, party, eventi con invitati esterni
- Riunioni con numero di persone superiore agli occupanti dichiarati
- Eventi rumorosi dopo le ore 22:00

La violazione di questa clausola comporta:
1. Risoluzione immediata del contratto senza rimborso;
2. Trattenuta integrale del deposito cauzionale;
3. Addebito di eventuali danni e sanzioni condominiali;
4. Segnalazione alle autorità competenti se necessario.

Il Locatore si riserva il diritto di installare dispositivi di
monitoraggio del rumore (es. Minut) nel rispetto della privacy,
limitati alla rilevazione di decibel senza registrazione audio.

Clausola cancellazione flessibile/moderata/rigida

POLICY CANCELLAZIONE

[ ] FLESSIBILE
- Cancellazione gratuita fino a 24h prima del check-in
- Cancellazione entro 24h: trattenuta prima notte
- No-show: trattenuta 100%

[ ] MODERATA
- Cancellazione gratuita fino a 7 giorni prima
- 7-2 giorni prima: trattenuta 50%
- Entro 48h o no-show: trattenuta 100%

[ ] RIGIDA
- Cancellazione gratuita fino a 30 giorni prima
- 30-14 giorni prima: trattenuta 50%
- Entro 14 giorni: trattenuta 100%

[ ] NON RIMBORSABILE
- Nessun rimborso in caso di cancellazione
- Tariffa scontata del ___% rispetto alla tariffa standard

Eccezioni:
- Cause di forza maggiore documentate (calamità, lutto familiare)
- Impossibilità sopravvenuta del Locatore

Le cancellazioni devono essere comunicate per iscritto a: __________

Firma digitale: come funziona e validità legale

Non è necessario stampare e firmare a mano. La firma digitale ha pieno valore legale in Italia.

Tipologie di firma elettronica

Software per firma digitale nel settore hospitality

Procedura firma digitale con Chekin (esempio)

1. Setup: carichi il tuo template contratto su Chekin
2. Pre-check-in: l'ospite riceve link automatico
3. Compilazione: inserisce dati, carica documento
4. Firma: firma elettronicamente sul dispositivo
5. Conferma: entrambe le parti ricevono copia firmata via email
6. Alloggiati: Chekin invia automaticamente alla Questura

Validità legale

Il Regolamento eIDAS (UE 910/2014) e il CAD (D.lgs 82/2005) riconoscono piena validità alla firma elettronica. Per i contratti di locazione breve:

• Firma semplice (email con "Accetto") → valida, ma più contestabile
• Firma elettronica avanzata (piattaforme con OTP) → piena validità, difficilmente contestabile
• Firma autografa → sempre valida, ma scomoda

Consiglio: usa una piattaforma con FEA (Chekin, YouSign) per massima tutela.

Regolamento casa: cosa includere

Il regolamento casa è un allegato essenziale al contratto. Elenca regole operative che sarebbero troppo dettagliate per il contratto principale.

Template regolamento casa

REGOLAMENTO CASA
[Nome struttura] - [Indirizzo]

Benvenuto! Per garantire un soggiorno piacevole a tutti, ti chiediamo
di rispettare le seguenti regole.

ACCESSO E CHIAVI
- Check-in: dalle ____ alle ____
- Check-out: entro le ____
- Chiavi/codice: da custodire con cura
- Smarrimento chiavi: costo sostituzione ____ euro

SILENZIO E CONVIVENZA
- Orario silenzio: 22:00 - 08:00
- Rispettare il vicinato
- Non disturbare con musica alta o rumori

PULIZIA E ORDINE
- Lasciare l'alloggio in condizioni decorose
- Lavare i piatti utilizzati
- Svuotare il frigorifero
- Raccolta differenziata: [istruzioni specifiche]

ELETTRODOMESTICI
- Istruzioni lavatrice: [dettagli]
- Istruzioni lavastoviglie: [dettagli]
- Non lasciare elettrodomestici accesi uscendo

DIVIETI
[ ] Fumo all'interno (consentito su balcone/terrazzo)
[ ] Candele e fiamme libere
[ ] Feste e assembramenti
[ ] Animali (salvo autorizzazione)
[ ] Ospiti non registrati per la notte

EMERGENZE E CONTATTI
- Host: [nome] - [telefono] - [email]
- Emergenze: 112
- Pronto soccorso più vicino: [indirizzo]
- Farmacia più vicina: [indirizzo]

WIFI
- Nome rete: __________
- Password: __________

PARCHEGGIO
[Istruzioni se disponibile]

RIFIUTI
- Raccolta differenziata obbligatoria
- Umido: [giorno]
- Plastica: [giorno]
- Carta: [giorno]
- Indifferenziato: [giorno]

CHECKOUT
- Lasciare chiavi in: __________
- Chiudere finestre e gas
- Spegnere luci e condizionatore

La violazione delle regole può comportare trattenuta dal deposito
cauzionale e/o risoluzione anticipata del contratto.

Grazie per la collaborazione e buon soggiorno!


Firma per accettazione: __________     Data: __________

Compliance 2025-2026: cosa deve contenere il contratto

Le novità normative recenti impongono alcuni elementi nel contratto.

CIN (Codice Identificativo Nazionale)

Dal 2024, ogni unità destinata a locazione breve deve avere un CIN rilasciato dalla Regione. Il contratto deve riportarlo.

CIN: IT[REGIONE][CODICE] (es. IT03VE00123456)

APE (Attestato Prestazione Energetica)

Obbligo di:

• Citare la classe energetica nel contratto
• Allegare copia dell'APE o indicare estremi di registrazione

L'immobile è dotato di APE in classe ___ con indice ___ kWh/m²anno,
registrato al n. ___ del ___ presso ___.

Riferimento normativo

Il contratto deve citare la base giuridica:

Il presente contratto è stipulato ai sensi dell'art. 4 D.L. 50/2017
convertito in L. 96/2017 (locazione breve), nel rispetto del D.L.
145/2023 convertito in L. 191/2023 (CIN e obblighi host).

Check-in e comunicazione PS

Se gestisci il check-in direttamente (prenotazioni dirette), devi:

• Identificare l'ospite de visu (di persona o videochiamata)
• Comunicare alla Questura entro 24 ore (o 6 ore se soggiorno inferiore a 24h)
• Conservare i dati per 5 anni

Puoi menzionarlo nel contratto:

Il Conduttore si impegna a presentare documento di identità valido
al check-in per gli adempimenti di cui all'art. 109 TULPS
(comunicazione Alloggiati Web).

FAQ

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Vuoi automatizzare contratti e check-in?

Con un sito e booking engine professionale puoi:

• Generare contratti automaticamente per ogni prenotazione
• Raccogliere firme digitali prima dell'arrivo
• Gestire depositi senza i limiti OTA
• Inviare comunicazioni PS in automatico

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Ultimo aggiornamento: gennaio 2026. Le normative possono variare: verifica sempre la legislazione vigente. Per situazioni complesse, consulta un avvocato o commercialista.