Danni Ospiti Booking.com: Il Limite dei €250 e Come Tutelarsi Davvero

Il Programma Protezione Danni di Booking.com copre un massimo di 250 euro per soggiorno — insufficiente per la maggior parte dei danni reali. Peggio ancora: funziona solo se l'ospite accetta la responsabilità. Se nega, non esiste arbitrato né escalation: il claim si chiude automaticamente. Per proteggerti davvero su Booking, devi attivare un deposito cauzionale gestito autonomamente (incassato direttamente da te) oppure combinare il Damage Programme con assicurazione STR dedicata.

Attenzione

Il problema principale: Booking non decide chi ha ragione. Se l'ospite dice "non sono stato io", fine della storia. Nessun rimborso, nessun appello.

Come funziona il Programma Danni di Booking

Booking.com offre due opzioni per gestire i danni degli ospiti. Molti host non capiscono la differenza — e scoprono i limiti solo dopo un danno.

Opzione 1: Deposito cauzionale autonomo

Con questa opzione, tu gestisci tutto:

Stabilisci l'importo (es. 200-500 euro)
Riscuoti direttamente dall'ospite (contanti, carta, bonifico)
Restituisci al check-out se nessun danno
Trattieni in caso di danni documentati

Booking non è coinvolto nella gestione del deposito. La piattaforma mostra solo l'informazione nell'annuncio.

Opzione 2: Programma Protezione Danni (Damage Programme)

Con questa opzione, Booking media tra te e l'ospite:

Nessun deposito anticipato dall'ospite
Tu segnali il danno tramite extranet entro 14 giorni
Booking contatta l'ospite e chiede il pagamento
L'ospite deve accettare per procedere al rimborso
Limite massimo: 250 euro per soggiorno

Tabella comparativa

Caratteristica	Deposito autonomo	Damage Programme
Importo massimo	Decidi tu (es. 500 euro)	250 euro
Chi riscuote	Tu direttamente	Booking (se ospite accetta)
Ospite paga in anticipo	Sì	No
Se ospite nega	Hai già i soldi	Claim chiuso, nessun rimborso
Gestione	Manuale (tu)	Automatizzata (Booking)
Impatto su conversioni	Può ridurre prenotazioni	Nessun impatto visibile
Arbitrato/Escalation	Tribunale (a tue spese)	Non esiste

Il problema dei 250 euro: insufficiente per danni reali

250 euro sembrano una cifra ragionevole per danni minori. Ma nella realtà, la maggior parte dei danni supera questa soglia.

Costi reali di danni comuni

Tipo di danno	Costo tipico	Coperto da 250 euro?
Macchia divano (pulizia professionale)	80-150 euro	✅ Sì
Macchia divano (sostituzione tessuto)	300-600 euro	❌ No
Rottura TV 40"	300-500 euro	❌ No
Danno pavimento parquet	500-2.000 euro	❌ No
Buco nel muro	100-300 euro	⚠️ Parziale
Rottura elettrodomestico	200-800 euro	⚠️ Parziale
Deep cleaning (fumo, feste)	150-400 euro	⚠️ Parziale
Allagamento bagno	1.000-5.000 euro	❌ No

Il 70%+ dei danni significativi supera i 250 euro.

Cosa succede per danni superiori a 250 euro

Se il danno è 800 euro e l'ospite accetta la responsabilità tramite il Damage Programme, ricevi comunque solo 250 euro. Per i restanti 550 euro devi:

Contattare l'ospite direttamente (fuori da Booking)
Sperare che paghi volontariamente
Altrimenti: azione legale (costosa e lunga)

Se non hai un deposito autonomo, quei 550 euro li perdi.

Il vero problema: l'ospite deve accettare

Questo è il difetto strutturale del Damage Programme che molti host scoprono troppo tardi.

Come funziona il processo

Tu segnali il danno tramite extranet (entro 14 giorni dal checkout)
Booking contatta l'ospite via email
L'ospite risponde: accetta, rifiuta, o ignora
Se accetta → Booking addebita e ti paga (max 250 euro)
Se rifiuta o ignora → Claim chiuso. Fine.

Nessun arbitrato, nessuna verifica

A differenza di Airbnb (che almeno ha un processo di escalation, per quanto imperfetto), Booking non fa da arbitro. Non verifica le prove, non decide chi ha ragione, non interviene.

"Non possiamo dirvi perché è stato negato e non c'è modo di disputare la decisione." — Risposta customer service Booking documentata su Reddit

Casi reali documentati

Caso 1: Party con 822 euro di danni

Host documenta danni con foto before/after
Segnala tramite extranet con preventivi
Booking risponde: "uno o più items non sono inclusi nella damage policy"
Nessuna spiegazione di quali items, nessun appello possibile

Caso 2: Ospite nega, caso chiuso

Danno evidente a pavimento (400 euro)
Ospite risponde "non sono stato io"
Booking chiude il caso senza verificare le prove
Host: "c'è poco che puoi fare per avere i soldi indietro"

Come impostare il deposito su Booking

Se vuoi vera protezione, devi attivare il deposito cauzionale autonomo oltre al Damage Programme.

Step-by-step da extranet

Accedi a extranet.booking.com
Vai su Struttura → Condizioni
Cerca Deposito cauzionale o Danni
Imposta:
- Importo: 200-500 euro consigliato
- Metodo di riscossione: specifica come lo raccogli
- Condizioni: quando viene restituito

Metodi di riscossione consigliati

Metodo	Pro	Contro	Consigliato per
Contanti al check-in	Immediato, nessuna commissione	Richiede presenza fisica	Check-in assistito
Pre-autorizzazione carta	Blocca fondi senza addebitare	Richiede Stripe/POS	Host con PMS
Bonifico anticipato	Tracciabile	Tempi accredito, scomodo	Soggiorni lunghi
Swikly	Garanzia senza blocco fondi	Commissione 1,8%	Host professionali

Comunicazione all'ospite

Booking mostra il deposito nel riepilogo della prenotazione, ma è buona pratica comunicare proattivamente:

Email pre-arrivo (template):

Oggetto: Informazioni check-in [Nome Struttura] - [Date]

Gentile [Nome],

grazie per la prenotazione. Alcune informazioni pratiche:

CHECK-IN: [orario e istruzioni]

DEPOSITO CAUZIONALE: [importo] euro
- Verrà raccolto al check-in tramite [metodo]
- Sarà restituito integralmente al check-out dopo verifica
- Serve a coprire eventuali danni accidentali

Per qualsiasi domanda, sono a disposizione.

Cordiali saluti,
[Nome Host]

Strategia ottimale: deposito + Damage Programme + assicurazione

Non devi scegliere tra deposito e Damage Programme. Attivali entrambi, più un'assicurazione.

Come interagiscono

Livello	Strumento	Copre	Importo
1°	Deposito autonomo	Danni minori/medi, prima linea	200-500 euro
2°	Damage Programme	Backup se deposito insufficiente	Max 250 euro
3°	Assicurazione STR	Danni maggiori, furto, RC	500-1.500 euro/anno

Esempio pratico

Scenario: ospite causa 700 euro di danni al pavimento

Solo Damage Programme	Deposito 300 euro + Damage Programme	Stack completo
Ospite accetta → 250 euro	Trattieni 300 + Booking 250 = 550 euro	300 deposito + 400 assicurazione
Ospite nega → 0 euro	Trattieni 300, Booking 0 = 300 euro	300 deposito + 400 assicurazione
Perdita: 450-700 euro	Perdita: 150-400 euro	Perdita: 0 euro

Con lo stack completo, recuperi tutto anche se l'ospite nega.

Procedura per richiedere danni su Booking

Se subisci un danno, agisci rapidamente e documenta tutto.

Timeline da rispettare

Azione	Scadenza	Note
Documentare danni	Entro 2-4 ore dal checkout	Foto, video, timestamp
Segnalare su extranet	Entro 14 giorni	Obbligatorio
Preventivi/fatture	Prima possibile	Servono per quantificare
Comunicare all'ospite	Contestuale alla segnalazione	Booking lo contatta per te

Step-by-step segnalazione

Accedi a extranet → Prenotazioni → Seleziona la prenotazione
Clicca su "Segnala un problema" o "Richiedi danni"
Compila il form:
- Descrizione dettagliata del danno
- Importo richiesto (max 250 euro via Damage Programme)
- Foto allegate
Booking contatta l'ospite via email
Attendi risposta (tipicamente 7-14 giorni)
Se accettato → pagamento nel prossimo payout

Documentazione necessaria

✅ Foto PRIMA del check-in (stato originale)
✅ Foto DOPO il checkout (danno visibile)
✅ Timestamp su tutte le foto
✅ Preventivo riparazione/sostituzione
✅ Fattura se già riparato
✅ Screenshot comunicazioni ospite (se ammette)

Se l'ospite nega

Non hai molte opzioni tramite Booking:

Contatto diretto (fuori piattaforma) — spesso inefficace
Trattenuta deposito — se lo avevi attivo
Assicurazione — se la hai
Azione legale — quasi sempre antieconomica per importi inferiori a 1.000 euro

Per questo il deposito autonomo è essenziale: se l'ospite nega, hai già i soldi.

Booking vs Airbnb: quale protegge meglio l'host?

Confronto diretto tra i sistemi di protezione delle due piattaforme principali.

Caratteristica	Booking Damage Programme	Airbnb AirCover
Copertura massima	250 euro	$3.000.000
Approval rate	Dipende da ospite	56.75% (dato verificato)
Processo decisionale	Ospite decide	Airbnb decide
Arbitrato	❌ Non esiste	⚠️ Limitato
Tempi	1-2 settimane	Fino a 3 mesi
Documentazione	Foto + descrizione	Rigorosa (before/after)
Scadenza segnalazione	14 giorni	14 giorni (+24h contatto)

Chi "vince"?

Nessuno dei due offre protezione adeguata:

Booking: limite ridicolo (250 euro), nessun potere se ospite nega
Airbnb: limite alto ma 43% rigetti, processo lungo e opaco

La conclusione è la stessa per entrambi: non affidarti solo alle OTA. Usa deposito autonomo + assicurazione propria.

Quando il Damage Programme ha senso

Nonostante i limiti, il Damage Programme può essere utile in alcuni casi:

✅ Attivalo se:

Hai già un deposito autonomo (è un backup in più)
Il tuo target sono business traveler (basso rischio danni)
I tuoi arredi sono economici e facilmente sostituibili
Non vuoi scoraggiare prenotazioni con deposito visibile

❌ Non affidarti solo a lui se:

Hai arredi di valore (oltre 500 euro per pezzo)
Ospiti gruppi o famiglie numerose
Affitti per weekend/eventi (rischio feste)
Non hai assicurazione STR

FAQ

Vuoi liberarti dai limiti delle OTA?

Con le prenotazioni dirette:

Deposito senza limiti — decidi tu l'importo
Nessuna dipendenza dall'accettazione dell'ospite
Zero commissioni — più margine per assicurazione vera
Contratti firmati — tutela legale reale

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Ultimo aggiornamento: gennaio 2026. Le policy di Booking.com possono cambiare: verifica sempre i termini aggiornati su extranet. Per protezione completa, consulta un broker assicurativo.