Deposito Cauzionale Affitti Brevi: Quanto Chiedere e Come Gestirlo nel 2026

Il deposito cauzionale per affitti brevi in Italia non è obbligatorio per legge, ma rappresenta la prima linea di difesa contro i danni degli ospiti. Si tratta di una somma versata dall'ospite a garanzia del corretto utilizzo dell'immobile, che viene restituita integralmente al check-out se non ci sono danni. Gli importi consigliati variano da 50-200€ per monolocali a 200-500€ per appartamenti, fino a 500-2.000€+ per ville di lusso. Può essere raccolto in contanti, bonifico, o tramite strumenti digitali come Stripe e Swikly che permettono di bloccare l'importo sulla carta senza addebitarlo.

Come abbiamo analizzato nella nostra guida completa sulle protezioni host OTA, affidarsi esclusivamente ad AirCover o al Programma Danni di Booking (limitato a €250) lascia l'host esposto. Il deposito cauzionale gestito autonomamente è uno degli strumenti più efficaci per proteggersi.

È obbligatorio il deposito cauzionale per affitti brevi?

No. In Italia non esiste alcuna norma che renda il deposito cauzionale obbligatorio per le locazioni turistiche o brevi. L'articolo 11 della Legge 392/1978 disciplina il deposito quando è previsto contrattualmente, ma non impone al locatore di richiederlo.

Tuttavia, la prassi di mercato lo rende di fatto indispensabile per tutelare l'host. Senza deposito, in caso di danni l'unica opzione è:

• Affidarsi alle protezioni OTA (con i limiti che conosciamo)
• Avviare un'azione legale contro l'ospite (costosa e lunga)

Il limite dei 3 mesi: si applica agli affitti brevi?

L'art. 11 L. 392/1978 stabilisce che il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone. Questa norma nasce per le locazioni abitative ordinarie, ma viene generalmente applicata anche agli affitti brevi per prudenza.

Nella pratica, per soggiorni di pochi giorni o settimane, il deposito resta molto al di sotto di questo limite: parliamo di centinaia di euro, non di migliaia.

Quanto chiedere: importi consigliati per tipologia

Non esiste un importo "giusto" universale. La prassi di mercato italiana suggerisce di calibrare il deposito in base a:

• Tipologia e valore dell'immobile
• Durata del soggiorno
• Target di ospiti (famiglie vs gruppi giovani)
• Presenza di arredi di pregio o elettrodomestici costosi

Tabella importi deposito per tipologia

Regola pratica: il deposito non dovrebbe superare il 20% del costo totale della prenotazione. Un deposito troppo alto scoraggia le prenotazioni; uno troppo basso non copre i danni potenziali.

Fattori che aumentano il rischio (e il deposito)

• Gruppi numerosi: più persone = più probabilità di danni accidentali
• Soggiorni brevi weekend: statisticamente più party e feste
• Prenotazioni last-minute: meno tempo per verificare l'ospite
• Presenza di animali: danni a tessuti e pavimenti
• Elettrodomestici di valore: lavatrice, lavastoviglie, TV smart

Deposito vs Caparra: la differenza che devi conoscere

Molti host confondono deposito cauzionale e caparra confirmatoria. Sono strumenti giuridici completamente diversi.

Deposito cauzionale

• Funzione: garanzia per danni durante il soggiorno
• Quando si versa: all'arrivo o poco prima
• Restituzione: integrale al check-out se nessun danno
• Se l'ospite cancella: va comunque restituito (non è penale)
• Riferimento normativo: Art. 11 L. 392/1978

Caparra confirmatoria (Art. 1385 c.c.)

• Funzione: conferma dell'impegno contrattuale
• Quando si versa: alla prenotazione/firma contratto
• Se l'ospite cancella: il proprietario la trattiene
• Se il proprietario cancella: deve restituire il doppio
• Uso tipico: acconto non rimborsabile, penale cancellazione

Come gestire il deposito su Airbnb

Dal 2023, Airbnb ha eliminato la possibilità di impostare un deposito cauzionale direttamente sulla piattaforma. Gli host non possono più richiedere un deposito tramite il sistema Airbnb.

Cosa fa Airbnb al posto del deposito

Airbnb comunica agli ospiti che, in caso di danni, l'importo potrà essere addebitato sul metodo di pagamento usato per la prenotazione, tramite:

• Resolution Center (Centro Soluzioni)
• AirCover for Hosts

Tuttavia, come documentato nella nostra analisi, l'approval rate dei claim AirCover è solo del 56.75%.

Soluzione: deposito "offline" tramite PMS

Se usi un Channel Manager o PMS collegato ad Airbnb tramite API (Lodgify, Smoobu, Your.Rentals), puoi:

1. Impostare un deposito cauzionale nel tuo software
2. Il deposito viene mostrato nel breakdown del prezzo su Airbnb
3. La riscossione avviene fuori dalla piattaforma (Stripe, Swikly, contanti)

Questo approccio ti dà controllo totale sul deposito, pur mantenendo la visibilità su Airbnb.

Come gestire il deposito su Booking.com

Booking.com offre due opzioni per la gestione dei danni:

Opzione 1: Deposito cauzionale autonomo

• Tu stabilisci l'importo (es. €200-500)
• Lo riscuoti direttamente (contanti, pre-autorizzazione carta, bonifico)
• Gestisci incasso, restituzione e trattenute
• Pro: controllo totale
• Contro: può ridurre le prenotazioni

Opzione 2: Programma Protezione Danni Booking

• Nessun deposito visibile all'ospite
• In caso di danni, segnali tramite extranet
• Booking contatta l'ospite per il pagamento
• Limite massimo: €250 per soggiorno
• Requisito critico: l'ospite deve accettare la responsabilità

Come spiegato nel nostro articolo sulle protezioni OTA, il limite di €250 è insufficiente per la maggior parte dei danni reali. Per questo consigliamo di attivare entrambe le opzioni: deposito autonomo + Programma Danni come backup.

Metodi di pagamento: quale scegliere

Contanti al check-in

Pro: immediato, nessuna commissione, nessuna tecnologia richiesta

Contro:

• Richiede check-in di persona
• Gestione fisica del denaro
• Nessuna tracciabilità automatica
• Rischio sicurezza

Quando usarlo: check-in assistito, villaggi, agenzie tradizionali

Bonifico bancario anticipato

Pro: tracciabile, sicuro, nessuna commissione

Contro:

• Tempi di accredito (1-3 giorni)
• Restituzione manuale post-soggiorno
• Poco pratico per soggiorni brevi

Quando usarlo: prenotazioni dirette con anticipo, soggiorni lunghi

Pre-autorizzazione carta (Stripe)

Pro:

• Nessun addebito effettivo (solo blocco fondi)
• Automatizzabile tramite PMS
• Ospite non vede riduzione saldo, solo plafond impegnato
• Se non catturi entro 7-30 giorni, scade automaticamente

Contro:

• Richiede integrazione tecnica
• Commissioni Stripe se catturi (1,4-1,9% + €0,25)

Come funziona: crei un PaymentIntent con capture_method=manual. I fondi vengono bloccati sulla carta dell'ospite. Se non ci sono danni, lasci scadere l'autorizzazione. Se ci sono danni, "catturi" l'importo necessario.

Swikly (deposito garantito senza blocco)

Pro:

• Nessun blocco effettivo sulla carta dell'ospite
• Garanzia d'incasso: se l'ospite non paga, Swikly copre
• Integrazione nativa con Lodgify, Hostaway, altri PMS
• Esperienza ospite migliore

Contro:

• Commissione: 1,8% + €0,25 + IVA per ogni deposito
• Solo valute EUR, GBP, CHF, PLN

Esempio costo: deposito €300 → commissione ~€5,65 + IVA

Tabella comparativa metodi di pagamento

Trattamento fiscale del deposito

Il deposito cauzionale non è reddito per l'host finché non viene trattenuto.

Deposito restituito integralmente

• Non entra nella base imponibile
• Non richiede fattura/ricevuta fiscale
• Vale anche con cedolare secca

Deposito trattenuto (parzialmente o totalmente)

• La parte trattenuta diventa reddito tassabile
• Va dichiarata come indennizzo/risarcimento
• Se hai partita IVA, potrebbe essere soggetta a fatturazione

Obblighi documentali

Per contratti di locazione breve (≤30 giorni), non è obbligatoria la registrazione del contratto. Di conseguenza, il deposito non richiede registrazione autonoma.

Tuttavia, è sempre consigliabile:

• Menzionare il deposito nel contratto di locazione
• Rilasciare ricevuta separata con importo, data, metodo
• Conservare documentazione per eventuali contestazioni

Cosa fare se l'ospite contesta la trattenuta

La contestazione della trattenuta è il momento più delicato. Una gestione professionale riduce il rischio di escalation.

Procedura consigliata

1. Documentazione immediata (entro 24h dal check-out)

• Foto e video dei danni con timestamp
• Confronto con documentazione pre-soggiorno
• Preventivi o fatture per quantificare il danno

2. Comunicazione scritta all'ospite (entro 48-72h)

• Descrizione dettagliata dei danni riscontrati
• Importo che intendi trattenere
• Allegati: foto, preventivi, riferimento a clausole contrattuali
• Invito a rispondere entro un termine (es. 7 giorni)

3. Proposta di soluzione

• Trattenuta parziale/totale dal deposito
• Se danno > deposito: richiesta integrazione
• Apertura a negoziazione ragionevole

4. Se l'ospite rifiuta

• Valuta se il danno giustifica azione legale
• Competenza: Tribunale (non Giudice di Pace per materia locatizia)
• Costi: spesso superiori al danno per importi sotto i 2.000 euro

Template comunicazione trattenuta

Oggetto: Contestazione danni e trattenuta deposito - Soggiorno [DATE]

Gentile [NOME OSPITE],

a seguito del Suo soggiorno presso [INDIRIZZO] dal [DATA] al [DATA],
l'ispezione post-checkout ha evidenziato i seguenti danni:

1. [DESCRIZIONE DANNO 1] - Costo stimato: €XXX
2. [DESCRIZIONE DANNO 2] - Costo stimato: €XXX

In allegato trova:
- Foto dei danni riscontrati
- Preventivo/fattura di riparazione
- Foto dello stato pre-soggiorno per confronto

Ai sensi dell'art. [X] del contratto di locazione firmato, procederemo
alla trattenuta di €XXX dal deposito cauzionale di €XXX versato.

Il saldo di €XXX Le verrà restituito entro [DATA] tramite [METODO].

Resto a disposizione per eventuali chiarimenti entro 7 giorni dalla
presente comunicazione.

Cordiali saluti,
[NOME HOST]

Alternative moderne al deposito tradizionale

Il deposito cauzionale non è l'unica opzione. Esistono alternative che possono essere più efficaci o meno invasive per l'ospite.

Damage Waiver (rinuncia al deposito con fee)

Come funziona: l'ospite paga una fee non rimborsabile (es. €25-50) che sostituisce il deposito. In caso di danni, una polizza copre fino a un certo massimale (es. €500-1.500).

Pro:

• Nessun immobilizzo fondi per l'ospite
• Nessuna gestione restituzioni per l'host
• Processo semplificato

Contro:

• Fee percepita come "costo extra"
• Copertura limitata a certi tipi di danni
• Massimali spesso insufficienti

Provider: Minut, Waivo, alcune agenzie italiane (es. DH Villas include copertura nel prezzo)

Guest-pay insurance (Superhog, Truvi, Safely)

Come funziona: l'ospite si registra e paga una piccola fee. In cambio, l'host è coperto per danni fino a massimali elevati (€5.000-50.000+), combinando screening ospiti + assicurazione.

Operatività Italia: Truvi e Superhog sono operativi in Europa e integrabili con PMS italiani (Smoobu, Lodgify). Safely opera principalmente in US.

Pro:

• Copertura molto più alta del deposito
• Include verifica identità ospite
• Funziona anche se l'ospite non collabora

Contro:

• Costo ricorrente
• Meno diffusi in Italia
• Richiedono integrazione tecnica

Assicurazione host (RC + property damage)

A differenza del deposito (che recupera dall'ospite), l'assicurazione paga direttamente l'host anche se l'ospite non collabora.

Come approfondito nel pillar sulle protezioni OTA, una polizza completa costa €500-1.500/anno e copre:

• RC verso ospiti e terzi
• Danni alla proprietà
• Furto e vandalism
• Interruzione attività

Checklist operativa: gestione deposito

Prima del soggiorno

• Deposito specificato nel contratto con importo, metodo, condizioni
• Comunicazione chiara all'ospite (email/WhatsApp) con istruzioni
• Foto/video timestamp di ogni stanza e arredi
• Inventario beni di valore allegato al contratto
• Link Swikly/Stripe inviato (se pagamento digitale)

Al check-in

• Deposito incassato o pre-autorizzato
• Ricevuta rilasciata all'ospite
• Walkthrough insieme all'ospite (opzionale ma consigliato)
• Regolamento casa consegnato e firmato

Al check-out

• Ispezione immediata con foto/video
• Confronto con documentazione pre-soggiorno
• Se nessun danno: restituzione entro 24-72h
• Se danni: comunicazione scritta con prove

In caso di danni

• Documentazione fotografica completa
• Preventivi/fatture riparazione
• Comunicazione formale all'ospite entro 48-72h
• Trattenuta giustificata con prove
• Conservazione documentazione per 5 anni

Errori comuni da evitare

1. Non formalizzare il deposito nel contratto: senza clausola scritta, la trattenuta è contestabile

2. Incassare contanti senza ricevuta: nessuna prova dell'avvenuto versamento

3. Non documentare lo stato pre-soggiorno: impossibile dimostrare che il danno è stato causato dall'ospite

4. Trattenere senza spiegazioni: l'ospite può contestare e vincere

5. Chiedere depositi sproporzionati: oltre 3 mensilità o oltre il 20-25% del soggiorno scoraggia prenotazioni

6. Affidarsi solo alle OTA: AirCover e Booking hanno limiti significativi

7. Richiedere foto documenti via WhatsApp non cifrato: problemi GDPR

8. Ignorare i tempi: restituzione troppo lenta = recensioni negative

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Ultimo aggiornamento: gennaio 2026. Le normative possono variare: verifica sempre la legislazione vigente e consulta un professionista per situazioni specifiche.

Fonti normative: Art. 11 L. 392/1978, Art. 1385 c.c. Fonti operative: Lodgify, Smoobu, Swikly, Stripe documentation, guide FIAIP, LocazioniWeb.